還是11%還是17%
討論的話題之一，從目前稅務(wù)籌劃公司的死亡來看，實(shí)施11%風(fēng)險(xiǎn)極大。
去年，很多人把它當(dāng)成了“營改增”的六年。在此之前，中華人民共和國國務(wù)院明確指出，“十二五”期間增值稅應(yīng)盡快改為增值稅(以下簡稱“增值稅改革”)。
截至目前，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、銀行業(yè)、貧困零售業(yè)三大企業(yè)尚未納入“營改增”行列。多位金融人士告訴中國商報(bào)記者，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的“營改增”將一起展開。
文九的間接稅伙伴關(guān)系將在下半年與建筑業(yè)的“業(yè)務(wù)改革和增加”一起啟動(dòng)，相關(guān)文件將很快發(fā)布。
包括周桓、黃澍、黃澍、宋康和京京，該行業(yè)更喜歡11%的稅率。一家新聞媒體稅收籌劃公司昨日援引配額局研究員的話說，房地產(chǎn)增值稅稅率暫定為11%。
然而，上海“營改增”管理工作組的核心成員陳知建告訴幾名記者，稅率尚未確定。“11%和17%都是可能的。如果定為11%，則與建筑行業(yè)實(shí)時(shí)，如果定為17%，則與人民幣實(shí)時(shí)。明確的稅率還沒有交給我們討論。”
到目前為止，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行增值稅，稅率為5%。根據(jù)金融公眾預(yù)測，如果房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行11%的增值稅稅率，對(duì)中小企業(yè)的外部控制更好，與實(shí)行增值稅相比，中小企業(yè)的稅負(fù)可以降低1個(gè)比例左右。
但由于稅率和稅務(wù)籌劃公司抵扣項(xiàng)目的目的到目前為止急轉(zhuǎn)直下，中小企業(yè)的外部管理狀況不同，下游企業(yè)的增值稅抵扣狀況也不明朗。很多金融人士表示，“營改增”后，房地產(chǎn)中小企業(yè)稅負(fù)的增減情況仍難以判斷。
中小房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本主要來自三個(gè)部分:農(nóng)用地生產(chǎn)成本、具體建筑安裝生產(chǎn)成本和財(cái)務(wù)生產(chǎn)成本。其中，農(nóng)用地的生產(chǎn)成本一般占總成本的50%以上。因此，“營改增”后，農(nóng)地收購價(jià)格能否扣除，成為決定房企稅負(fù)的關(guān)鍵。
根據(jù)前述新聞媒體引用的配額局研究員的意見，目前為止的版本是中央允許房企使用財(cái)政部門寫的農(nóng)用地作為抵扣票據(jù)。理論上，隨著建筑業(yè)和銀行業(yè)“營改增”制度的改革，房企的稅負(fù)會(huì)略有減輕。
對(duì)于房企，秦，大部分中央政府在購買農(nóng)業(yè)用地的時(shí)候都不是中小企業(yè)，所以是不可能發(fā)行的
，可以用虛推演。比如上面說的，中央允許房地產(chǎn)企業(yè)使用財(cái)政部門寫的農(nóng)用地作為抵扣票據(jù)。實(shí)際操作很簡單，中央政府控制也方便。然而，這對(duì)大多數(shù)稅收有多大的負(fù)面影響，將成為政策制定的一個(gè)關(guān)鍵項(xiàng)目問題。
此外，增值稅實(shí)施后，如何處理中小型房地產(chǎn)企業(yè)的新老項(xiàng)目也是一個(gè)難題。
比如一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)完成，但是銷售還沒有完成。如果此時(shí)實(shí)施營改增，稅率將從以前的5%增值稅改為11%或17%增值稅。由于項(xiàng)目已經(jīng)完成，無法獲得原材料等投入抵扣憑證，且售房合同已經(jīng)確定，房企很難修改價(jià)格，這將明顯增加房企的稅負(fù)。
根據(jù)上述配額局研究員的說法，房地產(chǎn)各領(lǐng)域的“業(yè)務(wù)改革和增加”將采取過渡政策，即根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)狀況進(jìn)行業(yè)務(wù)改革和增加制度的改革。
“營改增”實(shí)施后，房地產(chǎn)行業(yè)將在會(huì)計(jì)處理、新的經(jīng)營方式、文件管理和中小企業(yè)外部稅收制度等方面面臨諸多挑戰(zhàn)。
專家建議，中小企業(yè)應(yīng)提前從外部梳理經(jīng)營方式，梳理原有購銷合同的狀況，考慮會(huì)計(jì)核算可能發(fā)生的變化，計(jì)算“營改增”對(duì)財(cái)務(wù)和收入的潛在負(fù)面影響，考慮價(jià)格變動(dòng)政策，改變合同條款，制定外部文件報(bào)告和內(nèi)部控制制度，制定更新改造聯(lián)合行動(dòng)。
