土地增值稅是比較大的增值稅。局級規定一般都是構建的，具體操作口徑是大的。可以說十里有異日。當然，這很妨礙我們去探索上海注冊的外貿公司討論一些一般的實質性操作，比如“國家研究院”
金融事務
《關于中小企業房地產開發土地增值稅清算管理難點問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)明確規定:“土地增值稅以主管部門批準的房地產開發項目為單位進行清算，以分期項目為單位進行清算。如果開發項目既包括普通房又包括非普通房，上海注冊外貿公司的增值額要單獨計算。”這里一個是清算單位的說法定義明確，不嚴謹，各地執行情況參差不齊；第二點，普通房屋需要單獨審核，但沒有必要單獨審核。所以有的要求普通房屋單獨清算，有的不要求。以上，我們關注的是相對結構化的國際標準難題。
1.清算前提判斷標準:可銷售建筑面積
法律法規“國家研究院”
金融事務
增值稅發行局
《清算管理條例通知》(國稅發〔2009〕91號)明確規定:“第十條符合下列前提條件之一的，主管稅務機關可以要求繳納土地稅款。
增值稅
清算。(一)已竣工驗收的房地產開發項目，轉讓的房地產建筑面積占整個項目實用建筑面積的比例超過85%，或者雖不超過85%，但剩余實用建筑面積已經出租或者自用的”。
上述規定的清算時間使用“可銷售建筑面積”一詞，小于范圍內項目的“總建筑面積”，因此在判斷清算時間時，前者計算的周早于后者計算的周。從稅收的角度，當然希望清算越早越好，以保證國家征收的稅款第一時間入庫；但從納稅的角度來看，清算周越早不一定就越不利，因為中小企業不一定能獲得全額的生產成本憑證，后期還有繳納更多土地增值稅的可能，土地增值稅滯納金的金額也是極其巨大的。
當然，對于中小企業來說也不是沒有必要。我們可以合理安排銷售。例如，上述國稅發〔2009〕91號文明確規定的“或雖不超過85%，但剩余實用建筑面積已出租或自用”的后半部分，上海結算明確規定(北京地稅新聞稿2016年第7號)該文件稱“或雖不超過85%，但剩余實用建筑面積已出租或自用一年以上。”各地對清算周都有一定程度的明確規定，所以當納稅接近85%時，可以提前安排先租后賣的出售方式，延長清算周。這種做法在保利的開發商“地價抵消”的銷售策略中可見一斑。一般來說，如果一周延長一年，房地產中小企業就有足夠的周時間獲得所有的生產成本文件，當然，整個周都應該是預購的。
2.生產成本的收集和分配:建筑面積
建筑面積是土地增值稅生產成本分攤標準中仍然強調的概念。國稅發〔2009〕91號文件明確規定:“(五)一個項目分期開發或者多個項目同時開發，或者同一項目建設不同類型房地產的，按照簡單收益分攤連帶費用。”國家層面沒有強調建筑面積的基本概念；北京地稅新聞稿2016年第7號明確規定:“第三十一條扣除項目定額的計算和分配: (一)納稅分期開發項目或同時開發多個項目，或在同一個項目中建設不同類型的房地產，按照簡單收益，以適當的再分配方式分攤連帶費用:1。土地占用法:即按房地產總土地所有權面積與土地所有權面積之比；2.建筑面積法:即按照房地產建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤:"。
上述明確的操作規則強調的是“建筑面積”的口徑，應該說是分攤范圍內小于“實用建筑面積”的口徑。這樣的操作與財政生產成本處理的口徑本質上是一致的，似乎避免了稅差問題，帶來了“上海注冊外貿公司滯銷建筑面積”生產成本無法進入抵扣項目的難題。唯一的因素是“未售建筑面積”是一個不確定的基本概念。比如有的地下倉庫可以雙證，自然就變成了“可銷售建筑面積”，有的則沒有所有權，變成了永久性的“建筑面積”。兩個證是否可以同時開出，土地增值稅在成本征收上對“建筑面積”有更好的看法。當然是了
中小企業個人所得稅
在各方面，大部分都有很大突破，集中在稅源好的地區，允許按“可銷售建筑面積”分攤成本，這也比較直白，國稅發〔2009〕31號文件也沒有很好的理解。所以實際上按照這個口徑操作的比例只占20%左右，對情況造成負面影響，但是給了我們一點希望。
提醒我交稅，
土地增值稅
是一種高度地方化的增值稅，建設和定位只有在國家層面明確界定。就連國稅發〔2009〕91號的操作程序安排都比較厚，遠不如2016年北京地稅7號新聞稿的實用性強。因此，中小企業需要根據各地的經營標準和生活習慣進行。
土地增值稅
發改委在安排、分期政策、清算方式、出售計劃等方面的完善，僅次于可能延遲土地增值稅的清算周，為中小企業爭取更好的資金商業價值。當然，土地增值還是控制上海注冊外貿公司納稅的可能性比較好。
